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                • 新建住宅面積庫存超5億 樓市去化進行時
                • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2020-11-23  /  瀏覽:87 次  /  

                驚心動魄的2020年已經接近尾聲,今年以來,受“黑天鵝”影響,房地產銷售有所萎靡,尤其是新建商品住宅成交面積已連續4個月出現了環比下降的現象,降價去庫存成為了地方政府和各大房企共同的目標。

                庫存壓力增加

                數據顯示,截至今年10月,全國百城新建商品住宅成交面積已連續4個月出現了環比下降的現象,環比跌幅分別為2.2%、2.0%、2.1%和1.4%。

                國家統計局發布數據顯示,1―10月份,商品房銷售面積133294萬平方米,今年首次同比持平,1―9月份為下降1.8%。

                銷售萎靡直接導致房企手中庫存高企。

                11月19日,上海易居房地產研究院發布最新一期《全國百城住宅庫存報告》。截至10月底,全國100個城市新建商品住宅庫存總量為50233萬平方米,環比減少1.0%,同比增長8.1%。當前庫存規模已保持連續23個月同比正增長。

                易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對新金融記者表示,連續4個月的下滑說明去庫存的動力是在減弱的,四季度要關注庫存壓力增大的風險。“若是市場交易繼續走弱,客觀上會影響去庫存的工作。”

                10月份,100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.4個月,這也意味著市場消化完這些庫存需要9.4個月的時間。

                鑒于庫存壓力,房企一面降價促銷,一面放緩了推盤的節奏。

                為了把握今年最后的消費窗口期,一些房企在10月加大了優惠力度。國家統計局11月16日發布的70個大中城市住宅銷售價格月度報告顯示,10月份,各線城市新建商品住宅銷售價格環比漲幅總體回落。

                具體來看,10月份,4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%,漲幅比9月份回落0.1個百分點。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%,漲幅環比回落0.2個百分點。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%,漲幅比9月份回落0.3個百分點。

                盡管10月也是傳統的銷售旺季,但相對于“金九”而言,“銀十”的表現依然有所遜色。從10月新增銷售指標上看,商品房市場呈現量價齊跌局面,單月銷售面積為16221萬平方米,環比下降12.7%,單月銷售價格為9875元/平方米,環比下降1.9%。

                在供需方面,10月份,100個城市新建商品住宅供應量為4647萬平方米,而成交量為5153萬平方米,呈現了供小于求的態勢。10月份推盤節奏放緩,各地重點消化9月份的新增供應量,客觀上限制了庫存的過快增長。要知道,此前4個月全國百城均呈現出供大于求的態勢。

                政府鼓勵房企降價

                具體到地方,一些城市肩負著更重的庫存壓力。截至10月底,100個城市中,有64個出現了庫存同比正增長現象。

                據《全國百城住宅庫存報告》顯示,10月份存銷比數值排名前十的城市中,景德鎮排名第一,存銷比高達38.4個月,此外,日照、包頭、北海、漳州、哈爾濱、香河、煙臺、三亞、蕪湖位列前十,且存銷比均超過20個月。

                其中,排名第三的包頭、第五的漳州以及第六的哈爾濱去庫存周期分別為28.2、25.3和23.1個月。此類城市去庫存周期超過了14個月的合理值水平,且比絕大多數城市要高,屬于應積極去庫存的城市類型。

                此前,“十四五”規劃建議指出,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。同時,提到因城施策,促進房地產市場平穩健康發展。

                諸葛找房數據研究中心的王小嬙此前對新金融記者表示,這意味著接下來的政策仍是根據地方房地產市場的狀況差異化調控,可預測熱點城市的房地產市場調控仍趨緊,一些三四線城市以及市場庫存高去化慢的城市房地產政策相對寬松。

                一語成讖。

                11月12日,漳州召開部分房地產企業座談會,提出支持在校大學生購房政策和房企要增強信心等內容。

                11月17日,包頭召開的房地產經濟運行情況座談會上,住建局方面表示,將針對會上企業提出的在售項目存在的困難和問題,根據實際情況給予協調和解決。同時將進一步優化營商環境,激活房地產市場主體活力,切實保障居民合理購房需求。

                11月18日,哈爾濱印發《關于疫情期間促進我市房地產市場平穩健康發展相關政策的通知》。這一政策被稱為哈爾濱“樓市14條”,一經發布立即登上熱搜,之所以受到大量關注是因為,該政策首次明文提出鼓勵房企打折促銷。

                此次政策明確,即日起至2020年12月31日,支持并鼓勵開發企業對銷售的住宅房屋、居住型公寓等新建商品房進一步讓利給購房群眾,在此基礎上,對援鄂人員、抗疫受表彰人員等特殊貢獻群體購房的,予以更加優惠的政策。政府將對讓利企業的銷售情況進行考核,給予表彰、嘉獎。

                此外,文中還提及一系列放寬政策,比如擴大了公積金購房的覆蓋面,以及對公寓庫存去化給予支持,包括支持哈爾濱銀行等商業銀行及金融機構,對居住用途的公寓產品給予享受住宅按揭貸款同等政策支持;對實際用于居住的公寓房屋水、電、煤氣收費按民用價格標準執行。

                值得一提的是,政策還重點關注了庫存問題:對新建商品房銷售下行壓力較大的區及縣(市),及時通報本地新建商品房庫存量、銷售量和下行壓力等情況,積極引導和鼓勵企業根據市場情況,采取打折促銷、團購等方式讓利銷售新建商品房。

                據悉,今年1―9月,哈爾濱市房地產開發投資金額同比下降5.2%,由此可見,當地房地產開發商的信心受到抑制。

                從供需端來看,10月哈爾濱商品房供應12365套,供應面積125.86萬平方米;同期,哈爾濱商品房成交6534套,成交面積62.90萬平方米,市場處于供大于求。

                不僅如此,10月,哈爾濱房地產市場呈現出了量價齊跌的態勢。

                根據易居哈爾濱房地產市場10月報顯示,10月份哈爾濱新房成交量6534套,相較于9月份的7427套,有了明顯下降。與此同時,哈爾濱六城區成交均價約10217元/平方米,環比9月份的10254元/平方米略有下降。

                有數據統計,今年前10個月,哈爾濱商品房的月均成交額只達到2019年的63%左右。

                在嚴躍進看來,哈爾濱的放寬政策明確了降價促銷和各類讓利工作的必要性,通過此類優惠的內容,有助于吸引購房者積極入市,消化房源。“今年雖然5月份前后房屋銷售比預期好,但后續幾個月尤其‘金九銀十’階段實際上面臨很多壓力,所以新的庫存壓力開始增大。哈爾濱此類政策和此前漳州類似,都說明相關房企已經開始感受到庫存的壓力。關注庫存問題,才能真正解決銷售問題和促進市場平穩健康發展。”

                嚴躍進表示,今年11月份包頭、漳州和哈爾濱3座城市在堅持房住不炒的大前提下,積極落實一城一策思路,值得肯定。其他各地也有相關的舉措,包括近期山東濱州提出擴大改善型住房消費、云南省搭建住博會等。預計后續一些去庫存壓力大、交易行情略疲軟的城市,也會有各類去庫存的政策,以真正促進房地產市場的平穩健康發展。

                “最值得關注的是成交數據持續性的下跌現象。新冠疫情這只最大的‘黑天鵝’并沒有離去、購房需求是否足夠強勁存在不確定性,所以對于去庫存的工作不能盲目樂觀,要對潛在的風險有足夠的認識。”嚴躍進說。

                房企利潤縮水

                從企業的角度來看,讓利促銷將在一定程度上壓縮利潤空間,加之“三道紅線”融資新規壓頂,房企資金端的壓力或將增大。

                國家統計局數據顯示,今年1―10月份,全國房地產開發投資116556億元,同比增長6.3%,增速比1―9月份提高0.7個百分點。盡管在經濟穩步復蘇下,房企投資信心逐步恢復,但依然尚未恢復到往年水平。要知道,去年同期的同比增速已達到了10.3%。

                房地產行業中的中小房企尤為艱難。人民法院網此前公布的數據顯示,今年上半年發布破產文書或進入破產清算程序的房企有200多家,三四線城市中小型開發商占比較高,破產原因多為負債過高、資金鏈斷裂。

                一些頭部房企盡管沒有面臨生存問題卻也難逃業績下滑的泥潭。

                比如,金地集團(600383)前三季度營業收入404.39億元,同比減少4.92%,主要原因是今年的竣工面積相比去年同期減少了4%;歸屬上市公司股東的凈利潤49.92億元,同比減少7.98%。

                毛利方面多家公司均有所下降,今年前三季度,萬科的毛利率由去年同期的27.6%下降到了今年的22.9%;金地的毛利率為38.72%,比上年同期下降了3.03%;保利的毛利率為34.0%,相比去年同期也小幅下降了1.9%。

                中信證券分析師認為,限價、土地市場激烈競爭、融資成本偏高等共同導致行業盈利能力持續下降。盡管一些企業在平滑利潤,但結算利潤率在2020年和2021年下降幾乎不可避免。

                對于即將到來的2021年,國信證券研究報告認為,行業景氣將延續回落,與此同時,房地產市場也將面臨更多挑戰。分析師表示:“我們對2021年行業主要數據的判斷相對悲觀,特別是新開工、土地購置和銷售均有可能出現超預期的下滑。”

                按照分析師的預測,2021年行業整體景氣度下行,新開工去化率由80%下降至70%;補庫意愿降低,土地與新開工繼續走弱,土地購置費預計-5%,新開工預計-10%;銷售轉負且幅度可能超預期,預計銷售面積和銷售額同比增速分別為-11.1%和-9.1%;投資趨弱,預計全年增長3.4%。


                來源:新金融觀察

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